Zakup nieruchomości przez obcokrajowca

W styczniu 2022 roku w życie weszła nowelizacja ustawy o cudzoziemcach, która wprowadziła znaczne ułatwienia dla osób spoza Polski, które chcą znaleźć pracę w naszym państwie. Przyczyniło się to polepszenie warunków legalizacji pobytu. Osoby, które zostają tutaj na stałe często chcą zakupić własną nieruchomość. Jakie warunki muszą spełniać, by móc to zrobić? Czy istnieją jakieś utrudnia w tej kwestii? Jakie dokumenty należy załączyć do wniosku?

Zasady dotyczące kupna nieruchomości przez cudzoziemca

Zakup nieruchomości w Polsce przez osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa reguluje ustawa z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Według tego dokumentu cudzoziemca potrzebuje zezwolenia w przypadku każdego rodzaju nieruchomości. Istnieją jednak pewne wyjątki od tej reguły, które mają ścisły związek z grupą obcokrajowców, do której należy dana osoba, czy rodzajem nieruchomości.

Czy każdy cudzoziemiec może zakupić nieruchomość w Polsce?

Wyróżnia się trzy grupy, które mogą zakupić nieruchomości w Polsce. Kiedy zezwolenie MSWIA nie jest potrzebne, a kiedy należy się o nie postarać? Wszystko zależy od statusu kupującego bądź przedmiotu zakupu.

1) Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii:

Zgoda na zakup nie jest wymagana

2) Cudzoziemiec spoza EOG lub Szwajcarii:

a) jeśli posiada zezwolenie na pobyt stały lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE

Zgoda nie jest wymagana, jeśli cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt. Zgoda nie jest wymagana, jeśli cudzoziemiec mieszka minimum 2 lata w Polsce od uzyskania zezwolenia, jego małżonkiem jest obywatel RP, a nieruchomość będzie w majątku wspólnym.

b) jeśli posiada zezwolenie na pobyt czasowy

Prawdopodobnie w tym przypadku potrzebne jest zezwolenie na zakup nieruchomości

c) Nie posiada żadnego zezwolenia na pobyt

Prawdopodobnie zgoda jest wymagana

3) Spółka

a) jeśli ma siedzibę w Polsce, kraju EOG lub Szwajcarii

Zgoda nie jest wymagana, a tego typu spółka jest traktowana jak przedsiębiorca EOG, nawet jeśli wspólnikami są cudzoziemcy spoza tego obszaru

b) jeśli nie ma siedziby w kraju EOG, Polsce lub Szwajcarii

Prawdopodobnie zgoda jest wymagana

Przedmiot zakupu a wymagana zgoda

Jeśli cudzoziemiec spoza EOG chce zakupić:

  • mieszkanie – zgoda nie jest wymagana,
  • garaż – zgoda nie jest wymagana, ale pod warunkiem, że zakup ten jest związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
  • udział w działce dojazdowej – prawdopodobnie zgoda jest wymagana w przypadku, gdy działka dojazdowa jest odrębną działką od tej, na której zabudowany jest dom,
  • działka (nie)zabudowana – prawdopodobnie zgoda jest wymagana.

W przypadku pytań lub wątpliwości najlepiej skontaktować się z prawnikiem lub notariuszem.

Jak długo czeka się na zezwolenie?

Wnioski w MSWIA są rozpatrywane według kolejności, w której wpłynęły do Ministerstwa – z tego powodu nie należy zwlekać ze złożeniem wniosku. Im szybciej wniosek zostanie wysłany, tym szybciej uzyska się zgodę. Od momentu przyjęcia wniosku do rozpoznania (a nie od wysłania/złożenia) zwykle należy czekać minimum dwa miesiące. W praktyce od wysłania dokumentów zwykle czeka się około 4 miesięcy na zezwolenie. Do tego warto doliczyć miesiąc na uzyskanie specjalnego zaświadczenia o ostateczności decyzji. Czy coś może wydłużyć termin postępowania? Warto pamiętać, że do przewidzianego czasu czasami trzeba doliczyć dodatkowe czynności. Postępowanie może na pewien okres zostać zawieszone, a opóźnienie może wynikać z powodu błędów formalnych czy konieczności wyjaśnienia np. rozbieżności między wnioskiem a dokumentem. Z tego powodu warto nastawić się na to, że postępowanie może trwać dłużej niż 4 miesiące.

Niezbędne dokumenty do złożenia wniosku

Do wniosku należy dołączyć wiele dokumentów. W zależności od sprawy mogą być potrzebne różne dane. Dokumenty najlepiej skompletować przed spotkaniem z prawnikiem.  Wnioskodawca powinien przygotować swój paszport, kartę pobytu, umowę o pracę czy umowę cywilnoprawną lub inne dokumenty, które wykazują jego więź z Polską. Należy również przygotować odpis zwykły z księgi wieczystej dla nieruchomości, którą chce się zakupić. Ponadto należy zaopatrzyć się w wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Co ważne, takie dokumenty powinny być wydane najpóźniej pół roku przed złożeniem wniosku. Wnioskodawca musi przygotować również umowę deweloperską bądź przedwstępną umowę sprzedaży lub oświadczenie sprzedającego o jego zamiarze sprzedaży danej nieruchomości. Ponadto należy również przedstawić PITY za ostatnie 3 lata, umowę kredytową czy promesę udzielenia kredytu, a także potwierdzenie przelewów na rzecz sprzedającego nieruchomość.

Ile wynosi opłata za postępowanie?

Złożenie wniosku wynosi obecnie 1570 zł. Warto pamiętać, że małżeństwo składa jeden wniosek, który podlega jednej opłacie. Jeśli wnioskodawcy jednak nie są małżeństwem muszą złożyć dwa wniosku i uiścić dwie opłaty – w ten sposób obydwoje nabędą udziały w nieruchomości. Z kolei opłata skarbowa za pełnomocnictwo wynosi 17 zł od jednej osoby. Zarówno w przypadku związku nieformalnego, jak i małżeństwa uiszcza się dwie opłaty.