Decydując się na zakup nieruchomości bardzo często wspomagamy się kredytem, o który musimy zazwyczaj dopiero wystąpić. Aby było to możliwe musimy podpisać umowę przedwstępną (zgodnie z art. 389 k.c.), w której szczegółowo określimy warunki sprzedaży nieruchomości, które zawarte będą w umowie przyrzeczonej (inaczej zwanej przenoszącej własność).
Kolejnym powodem podpisania umowy przedwstępnej może być również fakt iż nie możemy zawrzeć umowy sprzedaży od razu lub jej zawarcie w danym momencie jest dla nas nie korzystne np. w przypadku kiedy w grę wchodzą sprawy podatkowe.
Zgodnie z przepisami aby umowa przedwstępna była ważna:
- muszą być wymienione strony sprzedaży (zarówno sprzedający jak i kupujący),
- opisujemy przedmiot sprzedaży oraz podajemy np. nr księgi wieczystej nieruchomości/numer przydziału,
- podajemy metraż nieruchomości,
- podajemy cenę sprzedaży nieruchomości (zarówno w zapisie cyfrowym jak i słownym),
Przyjęło się jednak doprecyzowanie przedmiotu i warunków transakcji o:
- warunki płatności (jaka kwota w jakiej formie przy umowie przedwstępnej a jaka przy umowie przyrzeczonej oraz skąd będą pochodziły środki np. środki własne oraz kredyt),
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- opis nieruchomości (np. dwupokojowe mieszkanie składające się z: przedpokoju, dwóch pokoi, kuchni, łazienki oraz wc) oraz jego usytuowane (np. 3 kondygnacja)
- jeśli do mieszkania przynależy również np. piwnica to również w umowie przedwstępnej ją wyszczególniamy (podajemy również numer, metraż i cenę),
- warto wyszczególnić udziały w gruncie i częściach wspólnych nieruchomości,
- w umowie warto również zaznaczyć, że np. w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotu naszej transakcji w dziale IV wpisana jest hipoteka na konkretną kwotę wynikająca z umowy kredytowej (numer umowy kredytowej oraz data jej zawarcia),
- opisujemy dokumenty jakie strona sprzedająca ma zgromadzić do umowy przyrzeczonej.
Im bardziej szczegółowo opiszemy nieruchomość oraz wszelkie ustalenia dokonane pomiędzy stronami tym mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś czegoś nie będzie wiedział. W przypadku zakupu np. mieszkania z pełnym umeblowaniem strony transakcji często załączają do umowy przedwstępnej (jako załącznik w niej powołany) dokumentację fotograficzną przedstawiającą szczegółowe umeblowanie i wyposażenie wraz z listą.
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca pieniądze na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i możliwe jest to w formie zaliczki (zaliczka zwracana jest w wartości nominalnej) lub zadatku (w przypadku gdy kupujący wycofa się wpłacony zadatek przepada natomiast w przypadku gdy to sprzedający się wycofa musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości).
W przypadku, gdy kupujący bierze kredyt na nieruchomość warto opisać warunki zwrotu zarówno zadatku jak i zaliczki w przypadku gdyby finalnie kredytu nie otrzymał np. zaliczka/zadatek są zwracan w przypadku gdy kupujący przedstawi sprzedającemu 3 zaświadczenia z banków o nieudzieleniu mu kredytu. Jest to jednak jedynie dobra wola stron.
Bardzo istotną rzeczą w przypadku wpisania w umowę przedwstępną konkretnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest konieczność jej zawarcia najpóźniej w ostatnim dniu opisanym w umowie. Jeśli wiemy, że nie zdążymy w tym terminie musimy zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej i wskazać nowy termin.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie jest konieczne podawanie daty przeniesienia własności i powinno ono nastąpić kiedy strony umowy będą do tego gotowe. Natomiast jeśli nie stanie się to w ciągu jednego roku, strony nie mogą już żądać wzajemnie wobec siebie jej zawarcia.
Istotną kwestią jest forma zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa może być zawarta w formie cywilno-prawnej jak i notarialnej.
Umowa w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami (taksa notarialna oraz wypisy). Tylko i wyłącznie w przypadku zawarcia takiej umowy możliwe jest wpisanie roszczenia w dziale III księgi wieczystej o zawarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku gdyby sprzedający np. chciał się sprzedać mieszkanie komuś innemu na podstawie takiego roszczenia Sąd może wydać postanowienie nakazujące zawarcie umowy przyrzeczonej.
Umowa w formie cywilno-prawnej nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi kosztami, ale musi być dokładnie napisana.
Jakiekolwiek zmiany w obu formach umów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Należy również pamiętać, że podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) płatny jest zawsze po podpisaniu umowy przyrzeczonej.