Podatek od wynajmu mieszkania 2022 opiera się na zasadach ogólnych. Jednak już w styczniu 2023 to się zmieni i podatek ten będziemy rozliczać wyłącznie na ryczałcie. W poniższym artykule wyjaśniamy, co to tak właściwie oznacza dla osób wynajmujących mieszkanie.
Nowy Ład już od stycznia 2023 roku wprowadza pewne zmiany dla osób fizycznych, które wynajmują prywatne mieszkania oraz lokale w ramach działalności gospodarczej. Co więc się zmieni w 2023 roku?
Co to jest prywatny najem mieszkania?
Najem prywatny to umowa, w której osoba prywatna oddaje przedmiot najmu do użytku najemcy – na czas określony lub nieokreślony – w zamian za wynagrodzenie, który najemca ma obowiązek płacić, zwykle każdego miesiąca. Warto zauważyć, że przedmiotem najmu może być nieruchomość, ale nie tylko – mogą to być również rzeczy ruchome. Według obowiązującego obecnie prawa, przychody, które osiąga się z tytułu najmu, obejmują:
- przychody z tytułu najmu;
- przychody z tytułu podnajmu;
- przychody z tytułu dzierżawy;
- przychody z tytułu poddzierżawy;
- przychody z innych, podobnych umów.
Warto zauważyć, że według ustawy o podatku dochodowym od osób prywatnych – przychody, które uzyskuje najemca są uznawane za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej bądź z prywatnego najmu.
Na czym polega podatek od wynajmu mieszkania 2022?
Podatek za wynajem mieszkania od 2021 polega na rozliczeniu najmu na pewnych ogólnych zasadach – jako podatek lub ryczałt. Do tej pory dochody podatników były i są opodatkowane skalą podatkową, chociaż podatnik mógł wybrać drugi sposób, czyli ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zasady związane z takim rozwiązaniem jak właśnie ryczałt za wynajem mieszkania 2022 określa ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W przypadku zasad ogólnych obowiązuje nadal skala podatkowa wynosząca 17% i 32% opodatkowania dochodu, to znaczy nadwyżki przychodów z wynajmu nad kosztami uzyskania ich. Jeśli zaś chodzi o ryczałt od wynajmu mieszkania (2022) – jeśli osoby fizyczne, które otrzymywały zysk z tytułu umowy: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy itd., i jednocześnie umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (pozarolniczej) – mogły wybrać opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Ryczałt za wynajem mieszkania 2022
W przypadku takiego rozwiązania jak ryczałt od wynajmu mieszkania 2022 warto zauważyć, że nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodu. Nie można więc wrzucić w koszta wydatków przeznaczonych na remonty, odsetki kredytu czy pośrednictwo nieruchomości Kraków.
Nowe zasady w 2023 roku
Od stycznia 2023 roku Polski Ład wprowadza pewne zmiany w przepisach, o których wspomnieliśmy powyżej – podatnicy nie będą mogli rozliczać się według zasad ogólnych, a tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wedle reguł, jakie zamieszczono w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Oznacza to tyle, że podatnicy, którzy osiągają przychody z wynajmu prywatnego nie będą już mogli wybrać, na jakich zasadach chcą być rozliczani. Ministerstwo podkreśla, że taki sposób rozliczania się będzie bardziej korzystny niż dotychczasowe zasady ogólne.
Rok przejściowy 2022
Kiedy ustalono, że w 2023 roku zasady rozliczania najmu ulegną zmianie, wprowadzono przepisy przejściowe uznające, że bieżący rok 2022 będzie okresem przejściowym. W tym czasie osoby wynajmujące mają przygotować się na zmianę reguł, które zaczną obowiązywać od 1 stycznia bez wyjątku. Co oznaczają przepisy przejściowe? W bieżącym roku podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego mogą zastosować reguły opodatkowania tychże przychodów, które obowiązywały 31 grudnia 2021 roku, czyli mogą wybrać zasady ogólne według skali podatkowej bądź ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Warto również zauważyć, że do końca 2022 roku osoby, które wynajmują nieruchomości mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych oraz wartości niematerialnych oraz prawnych, które są mieszkaniami (odrębna nieruchomość lub lokal spółdzielczy) bądź budynkami mieszkalnymi, które nabyto albo zbudowano przed 2022 rokiem.
Podsumowując, w 2022 roku podatnik może opodatkować dochody na zasadach ogólnych, jeśli:
- w 2021 roku rozliczał dochody na zasadach ogólnych;
- w 2021 roku rozliczał się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych;
- w 2022 roku dopiero rozpoczął uzyskiwać przychody z najmu prywatnego.
Rozliczanie najmu w 2022 i 2023
W 2022 roku można jeszcze rozliczać się według zasad ogólnych – co oznacza, że można wrzucać również w koszty wydatki związane z remontem danej nieruchomości, wykończeniem, można również w kosztach zawrzeć odsetki od kredytu czy amortyzację oraz wszelkie inne wydatki, jakie są zaliczane do kosztów uzyskania przychodu. Od roku 2023 niestety będzie to już niemożliwe, co najbardziej uderzy w osoby rozliczające najem prywatny wedle skali podatkowej ze względu na wysokie koszty związane z nabyciem oraz utrzymaniem nieruchomości.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Do końca 2022 roku można rozliczać wynajem na dwa sposoby:
1) opodatkowanie najmu według skali liczonej od dochodu, czyli po odjęciu wszelkich kosztów uzyskania przychodu oraz z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku w wysokości 30 tysięcy złotych:
a) 17% dla dochodów do maksymalnie 120 tysięcy złotych;
b) 32% dla dochodów powyżej 120 tysięcy złotych;
c) dodatkowo 4% od nadwyżki dochodów, jeśli zostanie przekroczone milion złoty dochodu.
2) opodatkowanie ryczałtem od przychodu bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu oraz bez uwzględnienia wolnej od podatku kwoty w wysokości 30 tysięcy złotych:
a) stawka 8,5% dla przychodów do 100 tysięcy złotych;
b) 12,5% dla przychodów przekraczających 100 tysięcy złotych;
c) brak daniny solidarnościowej.
Podatek za wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej
W nieco innej sytuacji są osoby, które wynajmują w ramach działalności gospodarczej. W 2023 roku takie osoby nadal będą mogły rozliczać się na zasadach ogólnych (17% i 32%), a ponadto będą mogły skorzystać z możliwości rozliczania się ryczałtem (8,5% i 12,5%) bądź podatkiem liniowym (19%). Zmiany natomiast nastąpią w przypadku przedsiębiorców nieodprowadzających do tej pory składki zdrowotnej do ZUS. Od przyszłego roku będą miały już obowiązek to zrobić i nie będą mogły odliczyć kosztu składki od podatku. Można tego jednak unikną: zmieniając formę opodatkowania prowadzonej działalności lub zmieniając formę prowadzenia działalności.
Jak mogą rozliczać się przedsiębiorcy? Zaliczka na podatek
Przedsiębiorcy mogą rozliczać najem na dwa sposoby – miesięcznie bądź kwartalnie. O swoim wyborze należy poinformować Urząd Skarbowy w rocznej deklaracji podatkowej. Należy zauważyć, że zaliczki kwartalne mogą być wpłacane wyłącznie przez podatników, którzy posiadają przychód w poprzednim roku podatkowym niższy niż 200 tysięcy euro lub dopiero rozpoczynają prowadzić działalność.
Najem prywatny a ulga dla klasy średniej
Przez pewien czas obowiązywała ulga dla klasy średniej (a najem dotyczył zarówno wynajmu prywatnego, jak i w ramach działalności gospodarczej). Pojawiły się pewne wątpliwości podatników, ostatecznie 9 czerwca 2022 roku Ministerstwo wydało ustawę, która sprawiła, że zrezygnowano z ulgi dla klasy średniej, jednocześnie zapewniając, że zmiana będzie neutralna bądź korzystna dla podatników.